很多人看好充電行業(yè)，想要投資建設(shè)充電站，那么第一個(gè)重點(diǎn)就是場(chǎng)地的選擇，因?yàn)榈刂吩谀撤N程度上決定了客流量的多少，選址作為充電站建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，直接影響到充電站的使用效果和投資回報(bào)。
值得一提的是，在充電運(yùn)營(yíng)商的前期建站選址過程中，土地性質(zhì)的確至關(guān)重要。若忽視這一關(guān)鍵因素，不慎觸碰土地紅線，很可能導(dǎo)致“站錢兩空”的局面。
一、建立充電站該如何正確選址
充電運(yùn)營(yíng)商建立充電站前期，正確選址是必須要認(rèn)真考慮的一大問題，包括了解當(dāng)?shù)卣?、?yōu)先考慮人流比較集中的商圈、周邊配套設(shè)施齊全并且新能源車主聚集區(qū)域的地理位置、選擇產(chǎn)權(quán)清晰的土地。另外，還要考慮到電力資源等問題。
值得一提的是，充電運(yùn)營(yíng)商還需要重點(diǎn)關(guān)注周邊5公里范圍內(nèi)的充電站，如果5公里范圍內(nèi)已經(jīng)有非常多的充電站那勢(shì)必會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下掙錢必定難度很大。此外，簽訂土地租約不得低于5年，這樣有足夠的場(chǎng)站運(yùn)營(yíng)時(shí)間。
更重要的，在充電運(yùn)營(yíng)商的前期建站選址過程中，土地性質(zhì)是不容忽視的一大關(guān)鍵問題。
二、土地性質(zhì)是關(guān)鍵
1、選擇產(chǎn)權(quán)清晰的土地，用地性質(zhì)必須是工業(yè)、商業(yè)或建設(shè)用地，不可以是農(nóng)林牧漁用地。有較大的空間規(guī)劃停車位，且停車位可控可管理，避免油車占位，停車費(fèi)低或者可以免停車費(fèi)，降低車主充電門檻和成本。
2、場(chǎng)地要建設(shè)在工業(yè)、商業(yè)或者是建設(shè)用地上。千萬(wàn)不要在農(nóng)、林、牧、漁一些場(chǎng)地建設(shè)，場(chǎng)地的產(chǎn)權(quán)一定要清晰，避免在后期的經(jīng)營(yíng)過程中因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)產(chǎn)生一些糾紛，其次，場(chǎng)地的使用年限一般不要過短，正常來(lái)講最低五年，最好能8-10年，這樣才能把電站的全生命周期的價(jià)值發(fā)揮到最大。
三、充電好好的充電樁為何突然被拆？
一些地區(qū)，我們看到原本正常運(yùn)營(yíng)的充電樁突然被拆除，這背后的原因往往是土地性質(zhì)不合規(guī)。
許多運(yùn)營(yíng)商在選址時(shí)，未能充分了解土地的規(guī)劃用途，誤將充電樁建在了不允許的土地上，如耕地、林地或綠化用地等。這些土地受到嚴(yán)格的保護(hù)，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)建設(shè)，相關(guān)部門必然會(huì)采取拆除措施，運(yùn)營(yíng)商前期的投入也隨之付諸東流。
例如，某運(yùn)營(yíng)商看中了一塊看似空曠的土地，未經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查就迅速建站。然而，后來(lái)才得知該地屬于基本農(nóng)田，最終不得不面對(duì)充電樁被拆除的命運(yùn)，損失慘重。
有些運(yùn)營(yíng)商認(rèn)為，只要與土地所有者簽訂了合同，就可以高枕無(wú)憂地建站。但事實(shí)并非如此，如果土地性質(zhì)本身存在問題，即使有合同，也無(wú)法避免法律糾紛。因?yàn)檫@類合同往往是無(wú)效的，無(wú)法保障運(yùn)營(yíng)商的合法權(quán)益。
例如，某運(yùn)營(yíng)商與村集體簽訂了租用土地的合同，用于建設(shè)充電樁。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)該地屬于未經(jīng)過合法審批的集體用地，引發(fā)了一系列的法律糾紛，不僅建站計(jì)劃受阻，還陷入了漫長(zhǎng)的訴訟過程，耗費(fèi)了大量的時(shí)間和精力。
四、充電站選址方法與建議
1、場(chǎng)地屬性
（2）禁用土地：農(nóng)林牧漁
（3）土地要求：產(chǎn)權(quán)清晰，用地性質(zhì)為工業(yè)或商業(yè)、建設(shè)用地。
2、首選土地
（1）自由產(chǎn)權(quán)土地
（2）租用土地，租約建議不少于5年的土地租約
（3）充電車位一般不少于10個(gè)，場(chǎng)地周邊電動(dòng)汽車熱力圖優(yōu)
3、電力要求
（1）有富余電力余量?jī)?yōu)選，高低壓投入低，建設(shè)成本低
（2）具備獨(dú)立報(bào)裝場(chǎng)站，獨(dú)立報(bào)裝離環(huán)網(wǎng)柜越近越好，且報(bào)裝功率不少于800kW最佳
（3）電價(jià)采用新能源電價(jià)或峰谷平電價(jià)
4、其他加分項(xiàng)
（1）場(chǎng)地獨(dú)立性。綜合獨(dú)立停車場(chǎng)最優(yōu)，出入口可增加道閘。
（2）場(chǎng)地出入方便，雙向出入或具備專用進(jìn)出通道最佳。
（3）車位24h開放。
（4）地上車位優(yōu)于地下車位，地下場(chǎng)站消防不易達(dá)到驗(yàn)收要求。如深圳地區(qū)明文規(guī)定地下停車場(chǎng)充電樁平均功率不能大于40kW。
（5）如采用已有停車場(chǎng)，有管理人員更優(yōu)。
（6）地勢(shì)較高不積水，地面已有硬化最優(yōu)。
（7）建議離居民區(qū)大于100米，或地勢(shì)較空曠區(qū)域，否則可能會(huì)有噪音投訴、輻射投訴等風(fēng)險(xiǎn)。
五、建設(shè)用地分類
建設(shè)用地按用地性質(zhì)一般分五類：商服用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。
1、商服用地
商業(yè)用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年?？杉?xì)分為零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。
2、綜合用地
綜合用地是指不同用途的土地構(gòu)成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。
3、住宅用地
傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層含義：
一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。
二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇?dú)立院落的包括院落）。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合居住用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。
4、工業(yè)用地
工業(yè)用地就是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。工業(yè)用地進(jìn)一步細(xì)分為一類、二類、三類工業(yè)用地。
一類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無(wú)干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。
二類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。
三類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。
5、其他用地
其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。
六、國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)的獲取途徑
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價(jià)入股。目前，國(guó)有土地的供應(yīng)方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。
1、國(guó)有建設(shè)用地的劃撥方式指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用權(quán)者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付給土地使用者使用，或國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：
（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)：
（1）劃撥土地使用權(quán)沒有期限的規(guī)定
（2）劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即不得流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地使用者不需要使用時(shí)，由政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。
（3）對(duì)劃撥土地使用權(quán)用途不得改變。要改變用途要經(jīng)批準(zhǔn)，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實(shí)行有償使用。
（4）取得劃撥土地使用權(quán)不需要繳納土地有償使用費(fèi)。只需要繳納國(guó)家取得土地的成本和國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)。
2、國(guó)有土地有償使用方式
（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。目前，國(guó)有土地出讓方式一般有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種形式。
1）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓方），以書面投標(biāo)的形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書、投標(biāo)指引（或招標(biāo)須知）、投標(biāo)書、中標(biāo)證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同（含土地使用條件）等。
2）拍賣出讓土地使用權(quán)指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)買者輪番報(bào)價(jià)，最后價(jià)高者取得土地使用權(quán)。
3）掛牌出讓土地使用權(quán)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
4）協(xié)議出讓土地使用權(quán)指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。應(yīng)先用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
國(guó)家對(duì)出讓的最高年限的規(guī)定：
a. 居住用地70年
b. 工業(yè)用地50年
c. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年
d. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
e. 綜合或其他用地50年
（2）國(guó)有土地使用權(quán)租賃即國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。這種方彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期地使用土地者，滿足了中小投資者的需要。
（3）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股即將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)流失問題，又為困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。
綜上所述，電動(dòng)汽車充電站的選址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要運(yùn)營(yíng)商從多個(gè)維度進(jìn)行深入分析與綜合考量。只有確保選址的正確性與科學(xué)性才能為充電站的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
盡管在充電樁建設(shè)選址過程中存在諸多挑戰(zhàn)，但隨著新能源汽車的普及，各地政府也紛紛出臺(tái)了對(duì)充電設(shè)施建設(shè)的土地扶持政策，也能在一定程度上推動(dòng)充電樁的建設(shè)發(fā)展。
