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“我們做生意的最終目的不是完成交易，而是把它當成一輩子最重要的事來做?！?/strong>
以智慧停車為主要方向的停車場建設(shè)，在致力于解決廣大群眾“停車難”問題的同時，也正成為前景可觀的消費投資點。
7月30日，中共中央政治局召開會議，明確要求穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
這是“城市停車場”首次被寫入中央政治局會議的議程中，意味著這項在大多數(shù)人眼中看似小眾的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)得到頂層政策的支持。
事實上，隨著中國近年經(jīng)濟高速發(fā)展以及居民消費水平提升，汽車作為家庭的重要資產(chǎn)，保有量不斷攀升。公安部數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，中國汽車保有量已達到2.5億輛。
但在享受汽車帶來便捷的同時，龐大的停車缺口卻成為了車主們新的煩惱。據(jù)了解，目前中國城市汽車與停車位的平均比例約為1︰0.8，遠低于發(fā)達國家的1︰1.3。
如何挖掘更多的停車資產(chǎn)，創(chuàng)造卓越的停車體驗，是值得社會思考的一大問題，也是陽光海天自2006年成立以來不斷探索、提升的方向。
從最初的規(guī)劃設(shè)計、施工、運營到如今的資產(chǎn)管理、大數(shù)據(jù)，陽光海天用十三年的時間精心細磨，打造出一套完善的停車資產(chǎn)管理解決方案和覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)停車服務(wù)。
“我們做生意的最終目的不是完成交易，而是把它當成一輩子最重要的事來做?！痹?月份的工作年會上，陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團總裁江沁園曾如此描述陽光海天對停車事業(yè)的執(zhí)著以及期盼。
公開資料顯示，江沁園先后任職寶潔、貝恩公司、陽光100集團，在房地產(chǎn)管理、投資咨詢、以及市場營銷領(lǐng)域有著超過25年的從業(yè)經(jīng)驗。最后他一頭扎進停車事業(yè)中，或許是看到了這個行業(yè)存在著的巨大空間。
在11月15日的觀點商業(yè)年會上，我們見到了這位儒雅的企業(yè)管理者，并與他進行了一場深入的對話。這一次，我們聽到了江沁園對停車產(chǎn)業(yè)更為理性及多元的看法。
進擊：億萬停車藍海
陽光海天誕生于2006年，地點是北京的地下室。那時候，從對外經(jīng)貿(mào)大學畢業(yè)兩年的閆亮聯(lián)合大學同學，一起將創(chuàng)業(yè)的方向瞄向了停車產(chǎn)業(yè)，十三年后成就了全國最大的停車管理公司。
江沁園透露，目前陽光海天在全國擁有25萬個車位，市場份額占據(jù)國內(nèi)第一，并遠遠將其他競爭者拋在身后，“第二名連5萬個車位都沒有”。
未來5年，陽光海天為自己定下了100萬個車位的目標。但江沁園指出，就算陽光海天5年實現(xiàn)了100萬個車位，也只占整個存量市場的1%。“我們雖然是國內(nèi)最大的，但是整體規(guī)模還是小。”
事實上，如果把西方發(fā)達國家的停車產(chǎn)業(yè)比如成熟穩(wěn)健的中年人，那么國內(nèi)就只能算是剛剛學會走路的孩童。相關(guān)報告指出，美國被稱為“裝在輪子上的國家”，停車產(chǎn)業(yè)收入近百十億美元，每年提供約5萬個就業(yè)崗位。
江沁園指出，在國內(nèi)目前為止不算新增的車位數(shù)，停車產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能覆蓋接近1億個車位。而從整體發(fā)展來看，還沒有太多的大公司介入到這個領(lǐng)域，因此是一個不折不扣的藍海。
藍海意味著商機?？吹缴虣C，快速切入，占領(lǐng)消費心智，這是被無數(shù)企業(yè)奉為圭臬的商業(yè)理念。但與此同時，藍海也意味著市場尚未成熟，投身于其中的掘金者還需要投入大量的資金，去開拓市場，建立規(guī)模。
在停車行業(yè)深耕13年，陽光海天精通運營上的各種門道，每個項目都能夠以較低的成本迅速完成。但停車資產(chǎn)首先是資產(chǎn)，需要不斷投入，加上要邁開腳步發(fā)展，陽光海天對資金確實有著極大的需求。
“我們5年之內(nèi)計劃可能要使用的資金量將會達到600億左右?！苯邎@毫不諱言，從股本金到夾層融資，到各種各樣的債券，不斷發(fā)展的陽光海天需要不同層級的資金來匹配，而這也是整個行業(yè)不得不去面對的挑戰(zhàn)。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2017年末，陽光海天曾獲得由華平投資領(lǐng)投、紅星美凱龍跟投的15億元資金。2018年，其攜手螞蟻金服共同入股下屬企業(yè)“停簡單”，并與海航集團、中民投等共同成立了停車產(chǎn)業(yè)基金。江沁園強調(diào)，陽光海天一直以來都做融資，從來沒有中斷過。
其實對任何企業(yè)來講，打通資本渠道最為理想的方向便是上市。按照江沁園的說法，以陽光海天現(xiàn)有的規(guī)模，現(xiàn)在就能實現(xiàn)上市，但并不是最好的時機。
“我們還是希望把企業(yè)規(guī)模做得更大一些，這樣能夠得到一個獨角獸的地位，到時候上市對公司來說可能才是最好?！比绱丝磥?，規(guī)模與估值才是陽光海天未來所期盼的，而這一切都要建立在更為精細化的運營以及服務(wù)上。
鏈接：商業(yè)與停車未來
隨著互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型持續(xù)深入，作為商業(yè)地產(chǎn)的重要配套部分，停車場已經(jīng)不再是簡單的物理空間，而是進化成一個數(shù)字化的場景，將時間、空間、周轉(zhuǎn)率以用戶的需求鏈接起來。
“陽光海天干了13年，專門做這一類資產(chǎn)的整合和研究，我們不僅僅是運營商，而是用大數(shù)據(jù)幫助業(yè)主作出最好的決策?！苯邎@表示，陽光海天已經(jīng)擁有很多大數(shù)據(jù)，也開始嘗試讓大數(shù)據(jù)變成指導資產(chǎn)管理的重要手段。
據(jù)他介紹，目前陽光海天已經(jīng)研發(fā)出AIPP(All inOne Park-ing Platform)停車系統(tǒng)一體化解決方案，基于物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的基礎(chǔ)上，將停車產(chǎn)業(yè)相關(guān)所有工作系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、平臺化和移動化。
“這是一個非常有意思的東西”，江沁園饒有趣味地表示，AIPP可以直接打通停車客戶、樓上商戶乃至商場業(yè)主之間的聯(lián)系，形成一個生態(tài)閉環(huán)，實現(xiàn)客戶導流以及商業(yè)賦能。
也就是說，這是一套以停車為流量入口、以會員體系為核心構(gòu)建而成的閉環(huán)消費體系。在這個體系中，每一位車主的進出與支付，都是剛需的，也都會被納入到大數(shù)據(jù)分析中，最后幫助商業(yè)地產(chǎn)延長客戶逗留時間、提高會員滲透率、客單量。
當然，如何采集更多的數(shù)據(jù)，吸納更多的會員，一直都是陽光海天的思考方向。據(jù)江沁園介紹，目前陽光海天主要聚焦于兩類市場，一是商用市場，包括購物中心、綜合體、寫字樓等；二是是政府擁有的停車資源，比如醫(yī)院、機場。
在這些高流量、商業(yè)類項目中，陽光海天一個車位每天的使用量一般能達到3輛車，高峰的時候達到9輛車。“也就是說一個車位上吸引了9個會員，這9個會員每天還是會變化的?！?
逐步累積的大數(shù)據(jù)在實現(xiàn)客戶導流以及商業(yè)賦能之外，也開始幫助陽光海天作出更為理性的商業(yè)決策。“如果停車價格從1塊調(diào)到2塊，會不會有大的客流損失？”江沁園表示，數(shù)據(jù)會做決定，數(shù)據(jù)也會說服業(yè)主執(zhí)行決定。
通過數(shù)字化提升精細化運營，進而提升停車資產(chǎn)質(zhì)量，這是陽光海天的的優(yōu)勢。因此從停車場租賃層面來看，一般的停車場租金占租金總收入3%，資產(chǎn)回報率為1%，不到2%；運營得好的停車場占總租金5%，做得最好的停車場占總租金10-15%?！氨热珀柟夂Ｌ炀湍茏龅?。”江沁園笑笑說。
